Vender um imóvel envolve estratégia financeira e muita papelada. No meio do processo, é normal surgirem dúvidas de como fazer a venda de forma segura, com um valor justo e sem estresse. Afinal de contas, é um momento de alto comprometimento tanto para quem vende, quanto para quem compra.

Neste conteúdo, vamos aprender como avaliar um imóvel para venda, quais documentos são necessários, e até como entender se uma proposta vale a pena. Pronto para começar? Boa leitura!

Quais são os passos para vender um imóvel?

Antes de vender um imóvel é preciso organizar toda a documentação, fazer a avaliação do valor de mercado, garantir uma boa apresentação física do imóvel e então, criar a estratégia de divulgação. Aqui também é interessante avaliar se você vai contratar algum profissional para acompanhar todo o processo.

A matrícula precisa estar atualizada e sem débitos em aberto, por isso, quitar todas as contas pendentes precisa estar na sua lista de prioridades. É isso que vai evitar possíveis travas nos bancos e cartórios, acelerando a venda.

É normal que nesse momento, a primeira dúvida sempre seja “o que devo fazer antes de vender um imóvel?”. De forma geral, o processo de como vender um imóvel envolve organização financeira e definir o seu objetivo: “para quem eu quero vender, em quanto tempo e com qual lucro?”.

Quais documentos e contas do imóvel preciso regularizar antes de vender?

Os principais documentos que precisam estar em dia antes de vender um imóvel são a matrícula, escritura e registro no cartório de imóveis, certidões negativas de débitos como IPTU, condomínio se houver, etc; e a certidão de feitos judiciais, que dá segurança jurídica e “boa-fé” para quem está adquirindo a casa ou o apartamento.

Em casos de imóveis financiados, é preciso confirmar o saldo devedor e as condições para liberar a alienação que esses modelos de compra exigem no contrato. Nestes casos, o banco também emite o instrumento particular com força de escritura, um documento que tem a mesma validade e efeito jurídico que uma escritura pública, para que a venda possa ser consolidada.

Se o seu imóvel estiver em um condomínio, tenha a declaração de quitação das taxas e, se possível, regulamento e atas relevantes.

Outro ponto de atenção é que se a casa ou apartamento passaram por reforma ou ampliação, é obrigatória a apresentação do Habite-se, que também se aplica se você construiu o imóvel do zero, além de garantir que a averbação consta na matrícula.

Para efetivar a transação, você ainda vai precisar de um contrato de compra e venda ou então, uma “promessa com arras”, também conhecido como “sinal”, que é quando um valor em dinheiro ou um outro bem do comprador são dados como garantia de que o contrato será cumprido.

Por fim, lembre-se que se alguém for assinar o contrato no seu lugar será necessária uma procuração pública, além disso,  que guardar protocolos, recibos e comprovantes de pagamento de todo o fluxo da venda é importante e pode ajudar futuramente.

E quais documentos o comprador deve apresentar?

Quem está comprando o imóvel precisa apresentar os seguintes documentos:

• •Documentos pessoais como RG e CPF;
• •Certidão do estado civil, como de nascimento ou casamento;
• •Comprovante de residência;
• •Comprovante de renda.

Em alguns casos, também são necessários documentos do FGTS e certidões negativas de ações cíveis e criminais.

Documentos separados? Hora de vender!

Como avaliar um imóvel para venda?

Quando for avaliar o seu imóvel para colocar à venda, leve em consideração fatores como: localização, tamanho e estado de conservação. Leve em conta também quais são as características adicionais que diferenciam a casa ou apartamento dos demais e pesquise os valores que estão sendo praticados no mercado.

Esses pontos vão te ajudar a definir o valor de venda do imóvel. Uma boa dica é procurar auxílio técnico, para que um laudo de avaliação seja feito. A partir dele, é possível definir qual vai ser o seu “preço de vitrine”, ou seja, o que será divulgado publicamente para ter uma boa margem de negociação, ou um preço mais agressivo, para vendas mais rápidas.

Valor venal é valor de venda?

Não. O valor venal nem sempre é o valor exato de venda do imóvel. Ele é uma estimativa do valor de mercado, mas é mais utilizado para fins fiscais, como calcular o IPTU e o ITBI. Enquanto isso, o valor de venda é o preço pelo qual a casa ou apartamento são negociados no mercado, o que pode ser diferente do valor venal.

O que se paga quando se vende um imóvel?

Quando se vende um imóvel, o principal custo está no Imposto de Renda sobre o ganho de capital, que varia entre 15% a 22,5% sobre o lucro. Existem isenções, como venda de único imóvel residencial até R$ 440 mil (sem outra venda registrada nos últimos 5 anos) e reinvestimento em outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias. 

Também há os custos com certidões, reconhecimento de firma e eventuais regularizações.Se você optar por vender com corretor ou imobiliária, deverá considerar o valor da comissão, que geralmente fica entre 5% e 6%.

Com a parte financeira organizada, é hora de começar a divulgar e analisar propostas.

Qual a melhor forma de vender um imóvel?

A venda do imóvel acontece da melhor forma quando combina uma boa preparação, divulgação eficiente e uma negociação interessante para os dois lados. Mais do que um preço competitivo, apresentar o imóvel de forma atraente e que “encha os olhos” do comprador, vai fazer a diferença. Para ajudar, é possível usar os serviços de imobiliárias e anúncios detalhados.

Na dúvida, você pode começar com os passos abaixo:

Dê atenção à reformas e aparência do imóvel

Confira infiltrações, vazamentos e a parte elétrica antes de anunciar. Apostar em uma pintura neutra com boa iluminação, deixam os ambientes mais amplos nas fotos e visitas. Além disso, retire excessos, guarde objetos pessoais e deixe o espaço “respirar”.

Se o imóvel estiver ocupado, combine horários e mantenha tudo organizado. Plantas do imóvel, tour virtual e laudos simples de vistoria ajudam a filtrar os interessados e ter visitas mais produtivas. 

Escolha por onde fazer a sua venda

Fazer a venda de forma particular, entre você e o comprador, proporciona economia com comissões, mas exige mais tempo, conhecimento e proteção contra possíveis golpes. Esse meio é mais interessante para quem tem bastante experiência com o mercado imobiliário e com negociações de compra e venda.

Se optar por corretor autônomo você ganha apoio na definição do preço, marketing e negociação. Mas antes, faça a verificação do CRECI do profissional, entenda sua experiência, casos de sucesso e modo de trabalho. Também se certifique de que a comissão seja paga somente após a conclusão da venda.

Por fim, também existem as imobiliárias. Elas têm equipes multidisciplinares capazes de ajudar desde a precificação até segurança jurídica, também vão fazer a triagem dos compradores, fotos profissionais e cuidar dos contratos. A taxa para o vendedor costuma ser maior, mas o tempo de venda pode ser reduzido, principalmente se o mercado estiver aquecido.

Divulgue sua venda

Anuncie em portais imobiliários e redes sociais com fotos claras, planta da casa ou apartamento e, se tiver como, o tour virtual. Seja detalhista: descreva metragem, quantidade de vagas de garagem, valor do condomínio e IPTU, diferenciais do imóvel e da região onde está localizado. Assim, você atrai compradores mais qualificados.

Coloque placa na fachada quando permitido e divulgue em grupos locais. Se você for o responsável direto pela venda, tente responder as mensagens com agilidade e organizar visitas com espaços entre elas. Quanto mais profissional a apresentação, maior a percepção de valor.

Analise o perfil dos compradores

Tente entender o histórico financeiro do comprador com pesquisas ao score de crédito, por exemplo. Outra dica é pedir referências pessoais e/ou profissionais e conversar com eles para saber mais sobre o comprometimento em negociações de quem quer comprar o seu imóvel.

Entenda a origem do pagamento: à vista, financiamento, FGTS ou Consórcio. Compradores com crédito pré-aprovado costumam fechar mais rápido. Alinhe prazos de pagamento, mudança e entrega das chaves, para evitar desencontros.

E o mais importante: não entregue chaves antes do registro, confirme transferências e evite pagamentos em dinheiro vivo. Um contrato bem escrito, com multas e prazos claros, protege os dois lados.

Compare propostas de compra

Nem sempre a maior proposta é a melhor. Propostas à vista com prazos curtos podem render mais no líquido do que ofertas maiores, mas dependentes de financiamento longo. Avalie o sinal, condições e a data limite para assinatura.

Analise se dá para flexibilizar móveis planejados, prazo de saída ou divisão de taxas. Tenha um piso de preço e um plano de negociação que preserve seu lucro e prazo.

Pronto! Agora você sabe tudo o que precisa sobre como avaliar um imóvel para venda e fazer uma boa negociação. Vamos falar então, como funciona no consórcio de imóveis.

Comprei um imóvel com o consórcio: como faço para vender?

Vender uma casa ou apartamento adquiridos pelo consórcio de imóveis é possível. Para isso, basta conferir quais são as condições do contrato e conversar com a administradora para obter a autorização. Isso porque se o contrato de consórcio ainda estiver ativo, a empresa precisa aprovar o novo comprador, que assumirá as obrigações, como o pagamento das parcelas que ainda estão pendentes.

O que acontece é que imóveis comprados com a carta de crédito do consórcio costumam ficar alienados para a administradora, até que sejam totalmente quitados. Então, quem está vendendo um imóvel nessas condições precisa solicitar o saldo devedor, as condições de baixa e qual o passo a passo para liquidá-lo. Cada administradora pode ter um fluxo específico e prazos próprios.

É possível optar por três caminhos comuns: quitar o saldo antes da venda, quitar com parte do valor pago pelo comprador na escritura ou transferir/ceder a cota com substituição de garantia, se a administradora permitir. Em todos os casos, a autorização da administradora é indispensável – só entregue as chaves após a baixa e o registro em nome do comprador!

É possível usar o consórcio de imóveis para vender uma casa comprada por outros meios?

Sim. De modo geral, é possível usar o consórcio de imóveis para vender uma casa comprada por outras modalidades como financiamento ou à vista, desde que você tenha uma carta de crédito contemplada. Com o valor dela, pode quitar o saldo devedor do imóvel que você já tem e, então, vender para outro comprador.

Estou pagando um consórcio de imóveis. Consigo vender antes de ser contemplado?

Sim. Você pode vender a cota do seu consórcio de imóveis antes de ser contemplado. Nesse caso, é preciso transferir a cota para outro consorciado, que passará a assumir as obrigações de contrato dela. Todo o processo precisa ser intermediado pela administradora, que também aprovará o novo participante.

Se a cota já foi contemplada mas não foi usada, também é possível transferir. Mas se você já tiver usado a carta para comprar um imóvel e queira fazer a venda antes de terminar o pagamento do consórcio, é preciso quitar o saldo restante ou substituir com garantias aprovadas pela administradora. 

Antes de decidir, converse com a administradora para entender como funciona o consórcio de imóveis. Ele facilita não só a compra da sua tão desejada casa, mas também tem processos que tornam a venda mais segura.

Vendeu um imóvel e quer reinvestir o lucro em um novo bem? Faça uma simulação do consórcio Ademicon e escolha agora o seu próximo investimento. Para mais conteúdos como este, siga no nosso blog.