Quando você vende um imóvel para outra pessoa, ou quando compra de alguém, acontece um processo chamado de ‘Transmissão de Bens Imóveis’, que nada mais é do que passar a titularidade (ou prioriedade) da casa, apartamento ou terreno, para o novo proprietário. Essa troca é acompanhada de uma taxa que você precisa entender bem o que é ITBI.

Esse imposto é obrigatório mesmo quando a compra é por financiamento ou consórcio de imóveis. Entender em detalhes o que significa ITBI, como e quando ele é pago e quais são as regras, vai tornar a transferência mais rápida e segura. A Ademicon te explica no texto a seguir. Boa leitura!

O que é ITBI e quem paga?

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal obrigatório em todas as transações de compra e venda de imóveis. Sem o seu pagamento, o vendedor não consegue fazer a transferência de titularidade para quem está comprando. Ele é cobrado para as transações envolvendo casas, apartamentos, terrenos e outros bens imóveis.

Geralmente, quem paga o ITBI é o comprador do imóvel, mas se optarem por um acordo como parte da negociação dos valores, por exemplo, de quem está vendendo assumir o pagamento, é recomendado que essa decisão seja documentada de forma clara no contrato de compra e venda, garantindo segurança jurídica para as duas partes.

Também é importante avaliar que cada município tem autonomia para definir as regras de cobrança, alíquotas e prazos, por isso o valor e a forma de pagamento podem variar dependendo de onde o imóvel está localizado.

Qual o objetivo do ITBI?

Depois de arrecadado, a principal função do ITBI é ser usado em serviços para a população, como pavimentação de ruas, saneamento, coleta de lixo, fornecimento de energia elétrica e outros serviços essenciais, ligados à infraestrutura urbana.

Quando o ITBI precisa ser pago?

Para imóveis comprados na planta, normalmente o pagamento do ITBI acontece na hora da escritura definitiva, que é a etapa final da compra e venda de imóveis e oficializa a mudança de titularidade do vendedor para o comprador. Já o prazo para pagamento vai depender da legislação da cidade onde a transação acontecer.

Em alguns municípios, o pagamento é exigido antes da assinatura da escritura de compra e venda. Quando não é um imóvel na planta, em geral, é preciso quitar o imposto antes do registro do imóvel no cartório. 

O conselho é sempre consultar as regras da sua cidade, logo no início das negociações. Assim, vocês se preparam para realizar o pagamento quando ele for necessário.

É obrigatório pagar ITBI?

Sim. O pagamento do ITBI é obrigatório em todas as transações que envolvam a transferência de propriedade de imóveis. Sem ele não é possível oficializar a venda. 

Se o pagamento não for realizado, além de impedir o registro do imóvel, também traz uma série de consequências legais. Além disso, a inadimplência pode resultar em multas, juros e até mesmo a inscrição na dívida ativa do município. 

Então, lembre de acrescentar esse pagamento no seu planejamento financeiro.

Qual é o valor da taxa de ITBI?

O valor da alíquota do ITBI varia de cidade para cidade, geralmente ficando entre 2% e 3% do valor do imóvel. No entanto, a Constituição Federal estabelece um limite máximo de 5%. 

Como é calculada a taxa ITBI?

O ITBI é calculado com base na alíquota que a prefeitura do seu município definir, dentro dos valores mencionados acima e no valor do imóvel. Nesse caso, pode ser o valor usado para o IPTU ou o valor de venda, dependendo da cidade. Veja como funciona o cálculo do ITBI em diferentes situações:

Compra direta

Esse é o caso mais simples e comum. O ITBI é calculado aplicando a alíquota do município sobre o maior valor entre:

• •O valor venal do imóvel (estimativa de mercado definida pela prefeitura);
• •O valor declarado na transação de compra e venda.

Por exemplo, se o imóvel custa R$400.000 e a alíquota é de 3%, o ITBI será de R$12.000.

Imóvel financiado

Neste caso, o cálculo pode ser dividido em duas partes, dependendo da política local.

Em São Paulo, por exemplo:

• •Aplica-se uma alíquota reduzida de 0,5% sobre o valor financiado, até determinado limite;
• •O restante é tributado com a alíquota cheia.

Na prática, um imóvel de R$200.000 com financiamento de R$100.000:

Parte financiada: R$100.000 x 0,5% = R$500

Parte não financiada: R$100.000 x 3% = R$3.000

Total de ITBI: R$3.500

Compra de imóvel na planta

Mesmo em imóveis ainda em construção, o ITBI deve ser pago se está acontecendo uma transferência de nomes. Nesse caso, a alíquota incide sobre o valor venal estimado do imóvel como se já estivesse pronto. 

Qual é o prazo de pagamento do ITBI de imóveis?

O prazo para pagamento do ITBI costuma variar entre 15 e 30 dias após a emissão da guia. 

Onde pagar o ITBI?

A guia de recolhimento do ITBI deve ser paga em bancos autorizados ou diretamente nos canais de arrecadação da prefeitura. Na maioria das cidades, a emissão da guia pode ser feita online pelo site da administração municipal.

Quem é isento da taxa de ITBI?

Existe a possibilidade de receber um desconto de 50% no ITBI, que normalmente é destinado aos compradores que ainda não têm outro imóvel, estão comprando por meio de programas habitacionais do governo ou vão usar como residência própria.

Alguns destes casos também podem gerar isenção. Mas tanto no desconto, quanto na isenção, o que vale é a regra do município. Essas são algumas das situações que podem gerar incentivo no ITBI:

Aquisição do primeiro imóvel residencial

Algumas prefeituras oferecem isenção ou desconto de ITBI para quem está comprando o primeiro imóvel, com algumas regras:

• •Não ter outro imóvel em seu nome (nem por herança ou doação);
• •Utilizar o bem para moradia própria (uso residencial);
• •Realizar a compra por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
• •Adquirir um imóvel dentro do limite de valor estipulado pela prefeitura.

Beneficiários de programas habitacionais 

Famílias contempladas em programas como o “Minha Casa, Minha Vida” podem ter isenção parcial ou total do ITBI, conforme a faixa de renda e a política de habitação vigente no município.

Transmissões por herança ou doação 

Quando a transferência de imóvel ocorre por herança ou doação, não se aplica o ITBI, e sim o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), que neste caso é uma taxa estadual, com as regras próprias de cada região.

Regras específicas do município

Cada cidade pode adotar critérios próprios de isenção, como valor máximo do imóvel ou condições sociais do comprador. 

Agora você já sabe que o ITBI faz parte do processo de como fazer registro de imóveis, entende como ele funciona e como é o seu pagamento. Mas existem formas de conquistar a sua casa ou apartamento próprios com mais economia, incluindo o pagamento desse imposto. Uma delas é o consórcio de imóveis!

O consórcio de imóveis como aliado na sua conquista!

Comprar um imóvel por meio do consórcio, especialmente se for o primeiro residencial, você pode se beneficiar de descontos no ITBI ou até de isenção parcial, conforme a legislação do município. 

Para entender como funciona um consórcio de imóveis, basta lembrar que ele é uma modalidade de compra planejada, econômica, com um grupo de pessoas que se unem com o mesmo objetivo.

Nele, você paga parcelas mensais dentro do prazo que melhor se encaixa no seu orçamento e, quando contemplado por lance ou sorteio, pode comprar casas, apartamentos, salas comerciais, ou ainda usar o valor para construção, reforma, investimento imobiliário ou até mesmo como plano de aposentadoria.

Além disso, se houver sobra de crédito da carta, é possível usar para quitar taxas como o ITBI e outros impostos. Tudo isso, porque o consórcio é uma modalidade criada para facilitar suas conquistas, com menos burocracia e menos impacto na sua saúde financeira.

Aproveite que agora você já sabe o que é ITBI e como funciona um consórcio de imóveis, para dar o próximo passo para sua casa própria. Conte com as dicas e conteúdos do nosso blog sempre que precisar, e fale com o nosso time de especialistas, para um processo mais seguro e tranquilo!