Vender um imóvel pode ser muito mais do que apenas fechar um bom negócio. Muitas vezes, essa transação representa a chance de conquistar um lucro interessante, já que os imóveis costumam valorizar com o tempo, seja por melhorias na região, reformas feitas no bem ou até pelas movimentações do mercado imobiliário.

Mas e quando esse valor extra aparece, o que acontece com esse dinheiro a mais? Esse ganho tem nome e regras próprias, conhecido como ganho de capital na venda de imóvel. 

Se você está prestes a lucrar com a venda do seu imóvel, é muito importante compreender como funciona esse lucro da negociação, quais são os impostos que podem incidir sobre ele e em qual momento o imposto do ganho de capital na venda de imóvel pode estar isento. 

Este artigo Ademicon já adianta algumas questões que podem aparecer quando estiver declarando o seu imposto de renda em 2026, então acompanhe a seguir!

O que é ganho de capital na venda de imóvel?

De forma simples, o ganho de capital na venda de imóvel é a diferença positiva entre o valor pago na compra e o valor recebido na venda. Por exemplo, se alguém adquiriu um apartamento por R$300 mil e vendê-lo por R$500 mil, o lucro de R$200 mil é considerado ganho de capital e está sujeito à tributação.

Esse conceito vale tanto para imóveis residenciais quanto comerciais, terrenos ou até mesmo direitos relacionados à propriedade. 

Sempre que o valor de venda supera o custo de aquisição, há um ganho que pode ser tributado pelo Imposto de Renda.

O que a lei diz sobre o ganho de capital sobre venda de imóvel?

O ganho de capital sobre venda de imóvel é regulamentado pela Receita Federal e deve ser informado corretamente no Imposto de Renda. A legislação estabelece que toda pessoa física que obtém lucro na alienação de bens precisa calcular e recolher o imposto devido.

Um ponto importante é que, em 2024, a Lei 14.973/24 trouxe mudanças relevantes. Ela possibilita a atualização do valor de aquisição dos imóveis já declarados no IRPF, de acordo com o valor de mercado. 

Essa atualização tem como objetivo reduzir a diferença entre o valor declarado e o valor real de venda, o que impacta diretamente no cálculo do ganho de capital. Na prática, essa medida ajuda o contribuinte a pagar um imposto mais justo, alinhado com a realidade do mercado imobiliário.

Portanto, ao vender um imóvel, é essencial avaliar não apenas o preço da transação, mas também quais regras legais estão em vigor e como aplicá-las corretamente para calcular o tributo.

Quando e em quais imóveis o ganho de capital é aplicado?

Seja para imóveis adquiridos de forma direta, recebidos por herança, doação ou até construídos pelo próprio proprietário.

A tributação é obrigatória tanto para imóveis urbanos quanto rurais. O que muda são as particularidades do cálculo, já que em alguns casos é possível deduzir despesas específicas ou aplicar fatores de redução.

Como não pagar ganho de capital na venda de imóvel?

Apesar do ganho de capital na venda de imóvel ser tributado em muitos casos, a legislação prevê algumas situações de isenção, como:

• •Imóveis adquiridos até 1969: quem comprou um imóvel nesse período está automaticamente isento de pagar o imposto sobre o ganho de capital. Para imóveis comprados entre 1970 e 1988, há uma redução progressiva de 5% ao ano;
• •Venda de único imóvel até R$440 mil: se o proprietário possui apenas um imóvel e vende por até esse valor, não haverá imposto, desde que não tenha feito outra venda semelhante nos últimos cinco anos;
• •Compra de outro imóvel em até 180 dias: caso o valor obtido na venda seja usado na compra de outro imóvel residencial no prazo de 180 dias, é possível ter isenção. Se o novo imóvel for mais barato, a diferença será tributada;
• •Permuta sem torna: quando há troca de imóveis sem pagamento de valor adicional, não há incidência de imposto.

Portanto, sim, existem algumas formas de obter isenção do IR no ganho de capital na venda de imóvel, desde que a operação atenda aos requisitos legais citados anteriormente.

Como é calculado o ganho de capital na venda de imóvel?

O cálculo segue uma fórmula simples:

Ganho de capital = Valor de venda – Valor de aquisição – Despesas dedutíveis

O valor de aquisição pode incluir escritura, registro, ITBI e reformas documentadas. Já o valor de venda é aquele declarado no contrato de compra e venda.

A partir do lucro apurado, aplicam-se as alíquotas progressivas do IR:

• •Até R$ 5 milhões: 15%
• •De R$ 5 milhões a R$ 10 milhões: 17,5%
• •De R$ 10 milhões a R$ 30 milhões: 20%
• •Acima de R$ 30 milhões: 22,5%

Observação: Com a Lei 14.973/24, os contribuintes pessoas físicas passaram a ter a opção de atualizar o valor dos imóveis já informados no Imposto de Renda para o preço de mercado. Essa atualização pode ser tributada com uma alíquota especial reduzida de 4%, o que diminui o impacto do imposto sobre a diferença entre o valor original e o valor atualizado. Ainda assim, é importante avaliar com atenção se vale a pena optar pela atualização, já que em determinadas situações o custo tributário pode superar os benefícios, mesmo pensando no futuro. Por isso, cada caso deve ser avaliado individualmente.

Ref: JusBrasil

Como declarar ganho de capital no Imposto de Renda 2026?

Para ficar em dia com a Receita Federal e evitar problemas com multas. O processo é simples e acontece em duas etapas.

1. Preencher o GCAP. Assim que a venda é concluída, o contribuinte informa os dados no Programa de Apuração dos Ganhos de Capital. O próprio sistema faz os cálculos, define o imposto devido e já emite o DARF para pagamento.
2. A segunda etapa é importar os dados para a declaração anual. No momento de entregar o IR, basta fazer a importação e o programa transfere automaticamente as informações para os campos de “Ganhos de Capital e Rendimentos Sujeitos à Tributação Exclusiva ou Definitiva”.

Também é necessário atualizar a ficha de “Bens e Direitos”, retirando o imóvel vendido e registrando os detalhes da venda, como o valor e quem foi o comprador.

É possível ter ganho de capital na venda de imóvel adquirido por consórcio?

Sim! O ganho de capital na venda imóvel também se aplica a propriedades adquiridas por meio de consórcio, afinal, após a contemplação, o bem é adquirido pelo consorciado e passa a fazer parte de seu patrimônio como qualquer outro imóvel.

Como funciona o consórcio de imóveis?

O consórcio de imóveis é uma modalidade de compra planejada, em que um grupo de pessoas se organiza para adquirir créditos que possibilitam a compra de propriedades sem juros, apenas com taxa de administração. 

Quando você vende um imóvel adquirido via consórcio, o cálculo do ganho de capital segue as mesmas regras, ou seja, considera-se o valor de compra e o valor de venda. Se houver lucro, haverá tributação.

A vantagem é que, muitas vezes, o consórcio permite adquirir o imóvel em condições mais acessíveis, o que aumenta as chances de valorização e, consequentemente, de obter um bom ganho de capital. 

Nesse cenário, o consórcio de imóveis da Ademicon se destaca como uma solução completa, pois oferece flexibilidade, segurança e mais de 30 anos de experiência no mercado de consórcios, atuando também nos segmentos de veículos e serviços.

O ganho de capital na venda de imóvel é uma realidade que acompanha qualquer operação de compra e venda que resulte em lucro. Entender como ele funciona, quando é aplicado, quais são as isenções possíveis e como realizar corretamente o cálculo e a declaração no Imposto de Renda é indispensável para fazer boas negociações e evitar problemas com a Receita Federal.

Para quem deseja investir no mercado imobiliário, o consórcio pode ser um grande aliado. Além de ser uma forma de aquisição melhor planejada, permite ampliar as oportunidades de valorização e lucro futuro. 

Se quiser continuar recebendo mais dicas sobre consórcio e sobre o mundo imobiliário, acesse o blog Ademicon e fique de olho em todas as informações que postamos frequentemente!