Seja para reinvestir, mudar de residência ou usar o valor do lucro em um projeto pessoal, o processo de compra e venda de casas e apartamentos exige atenção a documentos, prazos e principalmente ao imposto sobre venda de imóvel. Entender quais são, como eles funcionam e quais os valores envolvidos evita surpresas e permite planejar cada etapa com tranquilidade. 

Conheça neste conteúdo todos os impostos, quando são aplicados, quais são as alíquotas e quando existe a possibilidade de isenção. Boa leitura!

Quando a venda de imóvel gera imposto?

Sempre que o valor pelo qual a venda foi realizada for maior do que o valor de compra, ou seja, quando existe o lucro chamado de ganho de capital. As vendas com isenção são as que atendem as condições previstas em lei, como a de um único imóvel até R$ 440 mil, reinvestimento em outro imóvel residencial e os adquiridos até 1969.

Nos casos de geração de imposto, parte desse valor precisa ser declarado e pode ser tributado pela Receita Federal, já que a lei considera esse lucro como uma forma de renda. A cobrança existe para garantir que o ganho obtido seja registrado e para manter o processo de transferência do imóvel regularizado, com toda a documentação e registros oficiais em ordem. 

Quanto paga de imposto na venda de um imóvel?

A principal taxa devida é o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital com alíquotas que variam entre 15% a 22% sobre o lucro obtido com a transação. Elas são definidas da seguinte forma:

• •15% sobre o ganho que não pode ultrapassar R$ 5 milhões;
• •17,5% em lucros entre R$ 5 milhões e R$ 10 milhões;
• •20% quando fica entre R$ 10 milhões e R$ 30 milhões;
• •22,5% para valores acima de R$ 30 milhões.

Então, se sua dúvida é “como calcular o IR sobre venda de imóvel”, vamos a um exemplo: se você vendeu uma casa e o lucro foi de R$ 150.000,00, a alíquota aplicada é a de 15% e o seu imposto fica em R$ 22.500,00.

Além do imposto também existem custos de cartório e de transferência entre o antigo e novo proprietário que geralmente ficam com o comprador, mas podem variar conforme o acordo entre vocês.

Como não pagar Imposto de Renda sobre venda de imóvel? 

São situações específicas que a legislação brasileira prevê. Confira detalhadamente:

1. Reinvestimento em outro imóvel residencial: desde que a reaplicação aconteça dentro do prazo de 180 dias a partir da data do contrato de venda;
2. Único imóvel de pequeno valor: se a casa ou apartamento forem o único imóvel que você é dono e o valor da venda não ultrapassar R$ 440.000,00;
3. Venda de Bens de Pequeno Valor Mensal: a isenção é automática se o valor total dos bens e direitos, incluindo outros que não imóveis, não seja maior que R$ 35 mil;
4. Imóveis comprados em datas específicas: os adquiridos antes de 1969 têm suas próprias regras de isenção com redução total ou parcial do imposto devido;

Outras formas de redução são o abatimento de gastos comprovados com reformas, construções e ampliações para dedução do lucro; e a idade do imóvel: quanto mais antigo, maior a redução aplicada. O cálculo deve ser feito pelo sistema da Receita Federal, o GCAP (Programa de Apuração dos Ganhos de Capital), e posteriormente importado para a declaração anual.

Estas são as regras do imposto de venda de imóvel, mas além do I.R, existem outros. Siga a leitura para conhecer todos eles.

Quais são os impostos na venda de um imóvel?

Você conheceu o Imposto de Renda Sobre Ganho de Capital no começo desse texto. Além dele, os principais são o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e o Territorial Rural. Confira abaixo:

ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis

É cobrado quando um imóvel é transferido oficialmente para outra pessoa. Apesar de ser um custo da transação, na grande maioria das vezes quem paga é o comprador e o seu objetivo é ser usado em outros serviços para a população, desde o saneamento e coleta de lixo à pavimentação de ruas e fornecimento de energia. Seus valores funcionam assim:

• •Percentual: geralmente entre 2% e 3%, dependendo do município, com valor máximo de 5% definido pela Constituição Federal;
• •Base de cálculo: o município calcula sobre o valor venal ou o valor da venda, valendo o maior dos dois.

O que é o valor venal?

É a estimativa da prefeitura usada para calcular impostos como IPTU e ITBI, baseada em localização, tamanho, idade e tipo do imóvel, mas que nem sempre reflete o preço de mercado.

ITR – Imposto Territorial Rural

É exclusivo para propriedades rurais. Ele funciona de forma parecida com o IPTU, mas é focado em imóveis fora da zona urbana e é cobrado anualmente.

• •Percentual: varia conforme o tamanho do imóvel e utilização da terra. É calculado com base no Valor da Terra Nua (VTN), ou seja, o valor de mercado do imóvel rural excluindo as benfeitorias como culturas, pastagens cultivadas e plantio.

Para realizar a venda, você precisa estar com o ITR quitado. Caso contrário, a transferência do imóvel não pode ser concluída.

Outros custos envolvidos

Também existem despesas administrativas, como:

• •Taxas de cartório;
• •Certidões e reconhecimento de firma;
• •Custos de registro da escritura;
• •Possíveis honorários imobiliários e advocatícios.

Esses valores não são impostos, mas fazem parte do processo e merecem atenção no seu planejamento financeiro.

Quem paga os valores: comprador ou vendedor?

De forma geral, o vendedor paga o imposto sobre venda de imóvel quando há ganho de capital, enquanto o comprador fica com o ITBI, a escritura e o registro.

Esse é o padrão de mercado, mas o acordo pode ser feito entre vocês como preferirem e for melhor para a compra e venda. Algumas negociações podem incluir a divisão das despesas, mas é recomendado registrar em contrato.

Até aqui você entendeu tudo sobre os impostos, quando são aplicados e quais os seus valores e pode estar em dúvida de como funcionam no consórcio de imóveis. Siga a leitura para entender.

O imposto existe nas compras pelo consórcio?

Sim, é aplicado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e dependendo do caso, o Imposto de Renda (I.R) como nas transações feitas de forma particular, porque o consórcio é uma modalidade de crédito que não gera isenção das taxas obrigatórias na compra de um bem.

O consórcio de imóveis é feito para viabilizar o acesso ao recurso de compra da casa ou do apartamento de forma flexível, sem juros e sem entrada e não tem interferência direta no que é aplicado pela legislação brasileira aos impostos. O pagamento continua sendo necessário seja a compra feita por financiamentos tradicionais, consórcio ou particular.

Uma grande vantagem é que você consegue fazer o pagamento dos impostos inclusos na compra usando a sua carta de crédito, se o valor contratado for suficiente para todos os gastos, tanto do preço do imóvel quanto das taxas.

Compreender o imposto sobre venda de imóvel é uma etapa essencial para um investimento mais seguro e sem surpresas. Reservar um prazo para planejar bem e permitir que a venda seja feita com transparência e saúde financeira. 

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